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百年建筑解读:5月交付占比16%,从混凝土的视角看华中“保交楼”成绩单

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自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来,各地政府和各大房企将“保交楼”列为重点工作任务,仅仅40多天时间里36地先后提出相关政策措施。8月,住建部、财政部、央行等多部门宣布出...

自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来,各地政府和各大房企将“保交楼”列为重点工作任务,仅仅40多天时间里36地先后提出相关政策措施。8月,住建部、财政部、央行等多部门宣布出台措施,规模2000亿。同年11月11日,央行和银保监会发布“金融16条”,结合“三支箭”,分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持,多地成立房地产纾困基金盘活行业流动性。除了明确“保交楼”,近期以来,多地政府牵头,联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本,共同成立房地产纾困基金。在多方努力下,“保交楼”有了明显进展。

据百年建筑网调研3-5月全国1114个保交楼项目交付情况数据显示,3月保交楼中已交付251个,已交付比例为23%,5月份保交楼已交付比例为34%,上升11个百分点。其中保交楼存量部分项目进度装饰装修占比50.4%,烂尾占比2.5%。

存量部分项目进度占比数据如下:

交付数据如下:

自去年8月起,多地纷纷提出纾困举措,多方筹措资金以完成保交任务。据“保交楼”已交付数据显示,华中地区恢复情况不及预期,相较于全国其他地区,华中地区保交楼已交付占比处于全国水平倒数第二的水平,仅高于西南1%。

混凝土视角来看,华中地区3月底混凝土产能利用率为5.46%,5月底为8.19%,5月较3月提升2.73%,无往期不利因素影响,产能利用率较去年有所降低。

各省情况如下:

河南:起步较快,实际增速不如预期

作为中部人口大省,受到内外部环境因素冲击,河南“保交楼、稳民生”任务凸显。在2022年,郑州市强力推进保交楼和安置房建设。在全国首创了保交楼“4+1”模式,落实支持资金300多亿元,全市保交楼项目实质性复工95%以上。据郑州2022年9月初至10月初的官方数据显示,虽然郑州147个已售停工、半停工商品住宅项目中,有145个项目实现全面、实质性复工。但是截至今年5月18日,百年建筑网调研河南“保交楼”样本企业交付占比仅11%,

据供应商反馈,由于供给端的制约因素在于出险企业风险处置和债务偿还,这两方面的问题仍旧困扰,导致开发商整体拿地、开工的积极性较低。原先欠款的部分供应商没有拿到回款,原先合作的单位无力垫资去做“保交楼”工程,大部分项目虽复工但实际恢复进度不如预期。与此同时,由于越来越大的项目垫资额,应收账款居高不下,混凝土企业项目垫资的风险也越来越大,接单愈发谨慎,也间接导致了房地产项目施工进度的滞缓。但是随着市场各方主体的信心恢复,有望带动楼市更快企稳复苏。

从混凝土角度来看,3-5月河南混凝土企业开始产能利用率以“√”态势较快上升,后逐步放缓,基本与保交楼“起步较快,实际增速不如预期”的进度相吻合。虽然河南是2022年提出保交楼政策最多的省份,但是后期受到资金问题的冲击,混凝土发运量难以恢复预期增速。

湖北:前期发力不足,后期市场起色还需时日

湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿纾困基金,聚焦助企纾困,加大对湖北省不良资产的收购、处置力度。据湖北地区某经销商表示,“保交楼”政策的促进作用下,前期部分施工进度停滞的项目有了开工的迹象,但是政策落地还需时日。

从混凝土角度来看,3-5月湖北混凝土企业产能利用率以上升为主,据百年建筑网样本企业第四轮调研中,湖北企业节后开工率超于华中平均水平,但是整体的湖北房建市场整体需求欠佳。

据市场反馈,今年以来市场行情下行,不少搅拌站企业退出市场,搅拌站的数量较往年有大幅减少,仅有去年同期的70%左右。湖北武汉某混凝土企业认为,今年的“金九银十”传统施工“旺”季将会不“旺”,市场行情发力不足,后期市场也不见乐观。他表示,往年此时本该逐步进入小赶工阶段的施工项目,今年却停滞不前,主要原因在于当前纾困基金落地还需要时间,开发商的资金周转压力大。在“保交楼”、设立纾困基金等政策是利好消息,提升市场信心,但政策落地、发挥效应还需时日,混凝土市场起色不大,但是房地产、基建项目后期仍具有一定的发力空间。

湖南:稳暖双控,兜住维稳底线

2022年,湖南省确定“保交楼”项目200余个,涉及住宅12万多套。近日,常德、湘潭、衡阳、郴州等地开展集中交付行动,常德各区(县、市)共11个“保交楼”项目的5623套住宅集中交付,其中常德市“保交楼”项目复工率位居全省第一。2023年1-3月,湖南全省房地产开发贷款净增120.8亿元,同比多增14.9亿元;建筑业贷款净增344.2亿元,同比多增95.2亿元;对重点优质房企,长沙、郴州、岳阳、常德、株洲、湘潭等地大力推进房地产银企对接,金融机构向房企提供授信超100亿元。

从混凝土角度来看,3-5月湖南混凝土企业产能利用率整体高于去年水平,截至目前,湖南省第一批专项借款共147亿元已全部拨付至项目,湖南金融着力支持保交楼稳民生,全省逾43%“保交楼”项目已获专项金融支持。虽然混凝土用量提升有限,但是湖南力争兜住维稳底线。

总体来看,“保交楼”是2023年房地产市场平稳发展的重要保障,也是房地产行业向新发展模式平稳过渡的重要基础。和水泥行业一样,当前混凝土行业同样面临产能过剩的局面,“保交楼”的主要目标是保民生“稳定”,一定程度上拉动混凝土需求。有市场人士认为,“保交楼”是恢复房地产市场信心的关键一步,但短期来看,为实现“保交楼”,预计预售资金监管及预售政策或将保持严格状态,政策也将更加规范。在当前经济形势下,“保交楼”不仅是一项紧迫的任务,也是一项长期的责任。各地或结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件,促进房地产市场供需两端预期稳定。


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