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百年建筑:疫情制约消费修复,8月楼市销售延续低迷

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8月楼市核心观点: 1. 短期看,“保交楼”政策的进一步推进和落地会对楼市的供给端产生较明显的刺激作用,房地产开发投资和竣工面积有望在四季度末迎来边际修复。 2. ...

8月楼市核心观点:

1. 短期看,“保交楼”政策的进一步推进和落地会对楼市的供给端产生较明显的刺激作用,房地产开发投资和竣工面积有望在四季度末迎来边际修复。

2. 8月,疫情等因素制约了楼市的销售数据修复,楼市各项数据改善依旧不及预期。在各地宽地产政策不断加码,压实保交楼政策的同时不断出台增量政策的情况下,预计地产销量在9月会有所回暖,但幅度有限。

(1)供应:8月房屋新开工面积同比降幅已连续5个月超四成

房地产开发投资额:2022年1-8月,全国房地产开发投资额9.1万亿元,同比下降7.4%。其中,住宅开发投资额6.9万亿元,同比下降6.9%。8月单月全国房地产开发投资额1.1万亿元,同比下降13.8%,单月降幅较7月扩大1.5个百分点。

房屋施工面积:2022年1-8月,全国房屋施工面积85.9亿平方米,同比下降3.7%。其中,住宅施工面积60.7亿平方米,同比下降3.8%。

房屋新开工面积: 2022年1-8月,全国房屋新开工面积8.5亿平方米,同比下降37.2%。其中,住宅新开工面积6.2亿平方米,同比下降38.1%。8月单月全国房屋新开工面积0.9亿平方米,同比下降45.7%,单月降幅较7月扩大0.3个百分点。

房屋竣工面积: 2022年1-8月,全国房屋竣工面积3.7亿平方米,同比下降21.1%。其中,住宅竣工面积2.7亿平方米,同比下降20.8%。

从单月同比看,8月单月房地产开发投资额和新开工面积降幅较7月分别扩大1.5、0.3个百分点。从累计同比看,1-8月房地产开发投资额和新开工面积降幅均继续扩大。

8月单月房地产开发投资额降幅达13.8%,房屋新开工面积同比降幅已连续5个月超四成。这说明供应端房地产开发商对房地产的投资信心仍然不足,开工积极性较差。

根据百年建筑9月份针对郑州“保交楼专项行动”实际情况所做的两期调研可知,“保交楼”相关政策的出台,对于房地产市场信心的提振效果逐渐显现。目前,郑州市场的停工楼盘已陆续复工,尽管市场复工进度尚未达到市场预期,但上下游企业对此均保持谨慎看好的态度。预计形成更多的实物工作量尚需一定时间。

“保交楼”政策的进一步推进和落地会对楼市的供给端产生较明显的刺激作用,房地产开发投资和竣工面积有望在四季度末迎来边际修复。

(2)需求:8月商品房销售面积和销售额同比降幅均扩大超7个百分点

销售面积: 2022年1-8月,商品房销售面积为8.8亿平方米,同比下降23.0%。其中,住宅销售面积为7.4亿平方米,同比下降26.8%。8月单月商品房销售面积为1.0亿平方米,同比下降22.6%,单月降幅较7月收窄6.3个百分点。

销售额:2022年1-8月,商品房销售额为8.6万亿元,同比下降27.9%。其中,住宅销售额为7.5万亿元,同比下降30.3%。8月单月商品房销售额为1.0万亿元,同比下降19.9%,单月降幅较7月收窄8.3个百分点。

从单月同比看,8月商品房销售面积和销售额的单月降幅均由7月的扩大转为收窄,同比分别收窄6.3和8.3个百分点。从累计同比看,1-8月商品房销售面积和销售额的累计降幅较前7月分别收窄6.3和8.3个百分点。

2022年1-8月,商品房销售面积和销售额累计同比降幅仍较大;8月单月商品房销售面积和销售额同比降幅均在两成左右。从各区域看,前8月仅东部地区的商品房销售面积累计同比降幅收窄。

需求端来看,整体楼市情绪尚未修复。各地方政府在8月出台稳地产的调节政策趋向平稳,疫情也抑制了居民购房需求,因此销售端数据8月的表现较为低迷。

(3)资金来源:前8月房企到位资金连续3个月同比下降超25%

房地产开发企业到位资金:2022年1-8月,房地产开发企业到位资金10.1万亿元,同比下降25.0%。

国内贷款:2022年1-8月,国内贷款1.2万亿元,同比下降27.4%。

自筹资金:2022年1-8月,自筹资金3.6万亿元,同比下降12.3%。

定金及预收款:2022年1-8月,定金及预收款3.3万亿元,同比下降35.8%。

个人按揭贷款:2022年1-8月,个人按揭贷款1.6万亿元,同比下降24.4%。

1-8月房企到位资金连续3个月同比下降超25%,降幅较1-7月缩小0.4个百分点。其中,国内贷款、定金及预收款占比较去年同期分别下降0.4和5.5个百分点;自筹资金、个人按揭贷款占比较去年同期分别增长5.1和0.1个百分点。

资金来源来看,房地产企业的资金面依旧偏紧,定金和自筹资金成为了房地产企业资金的主要来源。

(4)展望9月:疫情抑制楼市修复,稳地产政策或加快出台

8月,疫情等因素制约了楼市的销售数据修复,楼市各项数据改善依旧不及预期。在各地宽地产政策不断加码,压实保交楼政策的同时不断出台增量政策的情况下,预计地产销量在9月会有所回暖,但幅度有限。

后期,预计会有更多城市加码稳地产的相关调节政策,但热点城市政策出台可能仍偏谨慎。未来住房政策将从供需两侧发力,更好地满足居民刚性和改善性住房需求,合理有效增加住房供给,让全体人民住有所居。


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