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百年建筑解读:4月新开工面积降幅超40%,房地产开发投资同比由正转负

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5月17日,国家统计局发布2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。具体解读如下:一、供应:4月房地产开发投资同比继续下降,新开工面积降幅超40%房地产开发投资额:2022年1-4月,全国房地...

5月17日,国家统计局发布2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。

具体解读如下:

一、供应:4月房地产开发投资同比继续下降,新开工面积降幅超40%

房地产开发投资额: 2022年1-4月,全国房地产开发投资额3.9万亿元,同比下降2.7%,同比由正转负。其中,住宅开发投资额3.0万亿元,下降2.1%。4月,全国房地产开发投资额1.1万亿元,同比降幅继续扩大,下降10.1%。

房屋新开工面积: 2022年1-4月,全国房屋新开工面积4.0亿平方米,同比下降26.3%。其中,住宅新开工面积2.9亿平方米,同比下降28.4%。4月,全国房屋新开工面积1.0亿平方米,同比下降44.2%。

房屋施工面积:2022年1-4月,全国房屋施工面积81.9亿平方米,同比由正转持平。其中,住宅施工面积57.8亿平方米,同比由正转负,下降0.1%。

房屋竣工面积: 2022年1-4月,全国房屋竣工面积2.0亿平方米,同比下降11.9%。其中,住宅竣工面积1.5亿平方米,同比下降11.4%。同比降幅均小幅扩大

1-4月房地产开发投资额增速同比已连续16个月下滑, 且1-4月房地产开发投资额由正转负,为2021年以来首次步入负增长区间;4月单月房地产开发投资额同比降幅继续扩大。1-4月全国房屋新开工面积同比降幅也维持扩大趋势,4月单月房屋新开工面积同比降幅超40%。

可以看到,当前全国房地产新开工面积仍然保持较为低迷的状态。短期看,主要受多地疫情反弹拖累;长期看,核心问题房地产企业的流动性短缺问题。在房企的流动性短缺问题尚未实质性解决之前,预计房地产新开工面积仍将保持下行趋势。

根据百年建筑调研的混凝土产能利用率数据混凝土产能利用率,4月20日-4月27日,国内500余家混凝土发运量涨幅收窄,混凝土平均产能利用率为14.39%,周环比上升0.9个百分点,但年同比远低于去年的水平。主要原因是房地产行业资金回流表现较差,政策刺激的传导性存在滞后性。供应:4月房地产开发投资同比

二、需求:4月商品房销售面积和金额同比降幅均继续扩大

销售面积:2022年1-4月,商品房销售面积4.0亿平方米,同比下降20.9%。其中,住宅销售面积3.4亿平方米,同比下降25.4%;办公楼销售面积同比增长15.1%;商业营业用房销售面积同比增长12.4%。4月,商品房销售面积0.9亿平方米,同比降幅扩大,下降39%

销售额:2022年1-4月,商品房销售额3.8万亿元,同比下降29.5%。其中,住宅销售额3.3万亿元,同比下降32.2%;办公楼销售额同比由增转降,下降5.2%;商业营业用房销售额同比增幅大幅缩小,仅增长1.0%。4月,商品房销售额0.8万亿元,同比降幅继续扩大,下降46.6%

1-4月商品房销售金额和销售面积下滑程度加深,其中,4月单月商品房销售面积和销售额同比降幅较3月均扩大20个百分点以上,两者的绝对规模均为2016年以来同期的最低值。

4月房地产销售市场活跃度未见明显提升,房价下跌压力仍存。从城市规模来看,三线城市的商品房成交面积降幅最大。从城市区域看,东北地区、东部地区成交规模降幅较大。可见,4月疫情对房地产销售市场产生了不小的冲击。

三、资金来源:1-4月房企到位资金同比继续下降,定金及预收款降幅超30%

房地产开发企业到位资金:2022年1-4月,房地产开发企业到位资金4.9万亿元,同比降幅继续扩大,下降23.6%。

国内贷款:2022年1-4月,国内贷款0.7万亿元,同比下降24.4%,占房地产开发企业到位资金比重14.1%,同比收窄0.1个百分点。

自筹资金:2022年1-4月,自筹资金1.6万亿元,同比下降5.2%,占房地产开发企业到位资金比重33.5%,同比扩大6.5个百分点。

定金及预收款:2022年1-4月,定金及预收款1.5万亿元,同比下降37.0%;占房地产开发企业到位资金比重31.6%,同比收窄6.7个百分点。

个人按揭贷款:2022年1-4月,个人按揭贷款0.8万亿元,同比下降25.1%;占房地产开发企业到位资金比重16.6%,同比收窄0.3个百分点。

1-4月房企到位资金同比降幅继续扩大,其中自筹资金占比扩大,定金及预收款、个人按揭贷款收窄。当前房企仍然面临销售市场和融资能力两头困难的局面。

在对房企发债、并购贷等融资端的政策支持下,房地产企业融资环境有所改善。但发债主体主要为央企、国企,中小民营房企的融资依然较为困难。近期,全国房贷利率下调力度的不断加大,有利用推动房地产开发企业到位资金中的个人按揭贷款的回升

四、展望5月:房地产行业的支持性政策会更加积极

从4月的房地产数据来看,目前行业仍然处于深度调整阶段。在4.29政治局会议之后,房地产的调控政策更加积极向好。楼市的放宽松政策从三四线城市上升到二线城市,部分房地产热门城市的交投市场氛围明显回暖。但当前仍需考虑疫情对楼市营销活动的限制,加大了商品房的去库压力。受限于疫情和现金流压力,5月房地产市场或继续保持探底趋势。


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