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8家房企逾3万亿元有息负债待偿 现金短债比逼近红线的公司该如何应对?

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房企“现金保卫战”打响已逾一年,在这场战役中,偿债能力高低成为企业能否存活下来的第一技能。 截至4月12日,据《证券日报》记者统计,已公布2021年财报的28家&ldqu...

房企“现金保卫战”打响已逾一年,在这场战役中,偿债能力高低成为企业能否存活下来的第一技能。

截至4月12日,据《证券日报》记者统计,已公布2021年财报的28家“千亿元俱乐部(按全口径销售额计)”上市房企(包括未经审计业绩)中,龙湖集团、旭辉控股、万科等8家房企的现金短债比例超过2倍,时代中国控股等15家该比例在1倍至2倍之间,富力地产等5家则不足1倍。

不过,中国恒大、融创中国、世茂集团、阳光城、华夏幸福、中国奥园、佳兆业、蓝光发展、泰禾集团等“千亿元房企”尚未公布2021年年报。

若综合考量“净负债率”“现金短债比”及“剔除预收账款后的资产负债率”三道红线指标来看,龙湖集团、华润置地等16家为“绿档”房企,绿城中国等8家为“黄档”房企,建业地产为“橙档”房企,富力地产和祥生控股为“红档”房企,雅居乐集团待定。

净负债率从24%到153%不等

新增有息负债规模仅407亿元

截至2021年年底,以上述28家房企为样本,其净负债率从24%到153%不等,这一指标与去年持平及下降的房企有13家,占比近半,但符合“三道红线”新规的净负债率不超100%的房企有26家。

此外,上述28家房企总计有息负债规模为30229亿元,同比增加407亿元(即新增有息负债规模为407亿元),同比增长1.4%。

从这两个角度看,2021年,在内外部环境多重因素共同作用下,地产行业正在加速降负债,杠杆水平更趋向合理化。

谈及原因,中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《证券日报》记者表示,“一是‘三道红线’提出以来,各房企开始采取诸多措施主动压缩债务规模,控制债务增速,努力向合规方向靠拢;二是去年下半年开始,融资环境持续收紧,特别是海外债、信托纷纷避险,降低投资比例,导致资金供给大幅收缩;三是多家房企流动性出现问题,到期债务无法偿还,再融资渠道被迫关闭。”

但新增有息负债增长率的降低,并不意味房企的安全系数提高。相比上述28家房企超过3万亿元的有息负债规模,其持有现金规模仅为14118亿元(其中包括不能动用的预售监管资金等)。

从6倍到0.36倍

现金短债比存差距

从持有现金规模变动幅度来看,龙湖集团、华润置地、中国海外发展等8家同比增长超过8个百分点,其余20家均同比下降,下降幅度从1个百分点到66个百分点不等。更重要的是,从现金短债比指数来看,安全系数最高者为龙湖集团(6.11倍),最低者为富力地产(0.36倍)。

“公司一直主动管理债务,一年到期债务占比只有不到8%,今年刚性到期还款144亿元,目前已经偿还74亿元。”在2021年业绩说明会上,龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶向《证券日报》记者表示,即便把300多亿元的监管资金去掉,龙湖集团现金短债比仍达3.9倍,非常安全。

不管是经过审计还是未经审计的数据,从目前公布数据的房企来看,现金短债比是以不受限制的现金为计算口径。即便如此,这一指数超过6倍的房企只有龙湖集团,紧随其后的是旭辉控股、万科以及中国海外发展,均在2.5倍至3倍之间。

“若叠加表外负债及受到限制的现金规模,‘千亿元房企’中不乏无法覆盖短期债务者。当下企业的现金短债缺口要比财报中公布的严重。”一位房企财务条线人士对《证券日报》记者直言。例如,某“千亿元房企”的现金短债比为1.46倍,若扣除受到限制的现金规模后,该数值则为0.87倍。而这一现象并非个例。

另以阳光城为例,在今年2月17日晚间公告境外债1.7亿元利息支付违约后,公司在回复深交所关注函时表示,截至2021年9月末,公司的货币资金271.80亿元,但截至2021年12月末,在手货币资金较年初大幅下降,致使实操中可灵活动用资金占账面资金比例不足1%,回笼至集团层面难度极大,可自由动用货币资金基本枯竭。

此外,从少数公布扣除受到限制现金规模后的房企来看,融信中国等多家房企的现金短债比均小于1倍。

偿债压力未减

回笼现金仍是第一要务

世联研究的研报显示,从境内外债合计来看,房地产行业的偿债高峰期在2021年,到期金额超1.22万亿元。2022年到期额略有下行,但依然高达9291亿元。

“当企业触碰到‘橙档’‘红档’,可能陷入流动性危机的信号就已浮出水面。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对《证券日报》记者表示,一是由于前期扩张规模较大且速度较为急促,借债规模不断积累,为后续经营埋下一定隐患;二是企业发展战略较偏离于市场发展定位,加之外界环境变动,产品去化受阻,资金回流规模下滑,进而导致可用资金对债务的覆盖力度减弱。

“去年下半年销售市场疲软,为保证项目顺利交付,保障购房者利益,预售资金监管力度加强,房企可用资金减少。”刘水补充道,同时,去年下半年再融资渠道大幅收窄,房企需要动用自有资金偿还到期债务,进一步挤压可动用资金空间,弱化现金保障能力。

刘水进一步表示,对于面临流动性风险的企业,应抓住以下窗口期:一是并购融资窗口期,主动盘点整合资产,积极与拥有并购资金额度的企业对接,通过处置资产降低债务规模、回笼部分资金;二是销售窗口期,当前多个城市出台销售利好政策,房企应抓住机会加大销售力度,通过销售回款补充资金。此外,债务承压较高的房企也要积极与债权人沟通,展现偿债诚意,争取延长债务期限,为扩充资金回旋余地。

可以预见,2022年地产马拉松一点都不轻松,如果想坚持跑完,对过去的反思和检讨必不可少,但对未来的信心和毅力亦同样珍贵,毕竟存量市场仍有更多商业模式可探索。


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