市场严峻形势下，正荣地产（06158.HK）维持了基本面的稳定。
年报显示，正荣地产2021年成了销售金额1456亿元，同比微增2.6%，基本实现年初设定目标。
“2021年对正荣地产以及中国房地产行业而言，都是不同寻常的一年。”在3月31日的业绩会上，正荣地产董事局主席黄仙枝坦言，市场变化下种种压力接踵而至，但正荣地产管理层面对各种困难并未退缩，也不会逃避。
“我们会上下齐心，维持经营稳定，努力自救。”黄仙枝补充道，除保证正常开发与销售，为最大程度保存现金，正荣地产已暂缓了今年的新增拿地，控制增长规模。
“市场仍充满不确定性因素。今年我们不设具体目标，但会促销售、加快资金回笼。此外，我们从内部管理、资产盘活等进行部署，进一步加快回笼资金，缓解流动性困难。”正荣地产管理层在业绩会上表示，
正荣地产管理层介绍，公司在项目层面资金沉淀规模较大。对此，正荣地产将稳定项目生产，争取尽快释放受限资金，同时争取转让部分项目来改善流动性。“在以现金流为导向的策略下，我们一方面加强严控成本，同时狠抓现金回流。与此同时，我们会继续推出高质量产品，重塑购房者信心。我们有信心在明年3月前解决短期流动性问题，偿还新的票据。”
保证财务稳定和可持续发展
正荣地产2021年年报显示，公司在报告期内实现营业收入370亿元，同比微增；净利润12亿元，核心利润22.8亿元；同时，预收款增长50%至910亿元，锁定未来1-2年结转收入。
债务方面，截至2021年年末，正荣地产剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%，现金短债比为1.14倍，净负债率85.5%。截至报告期末，正荣地产未来一年内到期债务约344亿元，境外债约64.9亿，负债结构处于相对合理水平。
公开资料显示，美元债在正荣地产总融资中占比29%，受境外资本市场和经营环境巨变影响，公司在2022年也受到不小影响。
正荣地产管理层在业绩会上表示，政策监管趋严、贷款两集中背景下，一些房企出现流动性困境，房地产行业流动性紧张危机扩散至其他房企，一向表现良好的部分房企也未能幸免。
就融资环境趋紧对公司的影响，正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮坦陈，去年下半年开始外部经营环境发生重大变化，资本市场再融资基本处于停滞状态，去年四季度开始，已很难在公开市场获得再融资。“受出险房企信用事情影响，一些地方银行对放贷采取保守态度。”
正荣地产管理层表示，部分房企流动性出现紧张的部分原因在于，出险房企所暴露出的交付问题，使地方相关部门担心项目出现更多交付困难，因此加大了对预售资金监管力度；房企虽然获得销售额，但受限制性资金也大幅度增加。
业内认为，这些政策的出台，意味着行业将告别高杠杆、高周转模式。随着地方政策频吹暖风，预计市场有望在未来逐步向好，但可能仍需要三至五个月内，才可能真正回暖。
为保证财务稳定和可持续发展，正荣境外债已完成61.8亿票据置换；今年3月29日完成5笔优先票据交换要约、1笔永续资本证券展期，通过修订条款避免了发生交叉违约风险。此外，正荣地产3月份还完成了一笔ABS的展期。
“其他短期债务，公司会根据销售回款、自身现金流情况做出安排，并且会积极与金融机构友好协商。”正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示。
盘活资产方面，正荣地产梳理了20-30个合作项目，与合作方及国企、央企等洽谈股权转让，争取在未来数月逐步落实。
据了解，正荣地产梳理的转让项目中，持有投资性物业有12个，分布在上海、南京、福州、西安等城市，以商业综合体、购物中心、办公楼为主，总建筑面积接近80万平方米。据测算，这些投资性物业的公允价值接近100亿元，扣除贷款后的净值40多亿元。
正荣地产管理层表示，对这些资产的盘活，客观上将大幅缓解公司短期流动性压力，给公司争取经营回款的时间。这也意味着，正荣步入了风险处置的相对稳定期。
“如果这些项目和资产顺利出售，公司可以提早回笼规模可观的资金。不过项目转让与出售，仍需要交易与税审诸多流程；从这些流程走完，到资金实际真正实现回流可用，还需要一段等待时间。”
依托优质土储加快销售回款
正荣地产方面认为，今年市场仍以控负债、降杠杆为主基调；但随着市场将逐步回暖，项目销售也将有所起色。
开发业务层面，正荣地产去年补充土储430万平方米，确保今年拥有充足的可售资源。截止2021年底，正荣地产总土储规模2595万平方米，对应货值约4300亿元。
值得一提的是，正荣地产82%的土储位于一、二线核心城市，这部分土储备贡献了高达90%的销售金额；这分部分项目2021年合约销售均价16545/平方米，较2020年的12295元/平方米增长34.6%。
此外，正荣地产2021年土储权益比和并表比，分别提升至60%、64%；这也使得其能分享更高的项目收益。
项目建设、交付方面，正荣地产2021年新开工面积达506万平方米，竣工面积接近800万平方米，年底在建面积1901万平方米。
为保证项目开发建设保持有序经营，保交付、保供货，公司对项目进行分类，采取了重点项目加快开发、重点销售，以加快回款的聚焦策略。
正荣地产管理层表示，在不影响供货及交付下，将重点保证一批项目的竣工交付。此外，公司还准备对项目采取分期施工、分期竣工、缓建等灵活措施。“一些项目即将竣工，有些则已经是准现房；这类建设进度进展较快的项目实现销售后，可以很快实现结转。我们通过与总承包商积极协商施工安排，保持合理调节施工节奏，有保有压，展开策略性开发与销售。”
在2021年，正荣已合计交付63个项目、88个批次、5万多户，2022年一季度顺利完成4600多户的交付，预计二季度交付量会超过1.9万户。
“公司当下聚焦在有序生产经营和回款两个方面。战略上以‘保交付、保供货，保品质、促销售、促回款’为五大核心目标。”黄仙枝表示。
黄仙枝认为，目前行业已经过了一味追求“高杠杆、冲规模”的阶段。“房地产发展模式会慢慢转向‘重质效、重品质、提效益、重服务、轻重并举’，以高质量为驱动的平稳发展时期。”
公司管理方面，正荣从内部进行了一轮调整，以保证公司运营。正荣地产管理层表示，公司还将继续加强对企业经营效率的改善，强化对经营性现金流的管控。
据了解，正荣对的组织架构以“精总部、实区域、提效能”为纲领进行了调整，从原先11个区域和城市公司架构整合为7大区域，实现分级授权。同时，人员架构进行了精简，保持核心管理团队稳定、加强跨部门协同，并同步开展“降本增效”，进一步细化费用管控。
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