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东莞土拍取消新房限价背后:成交大幅萎缩 土地市场急剧降温

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东莞今年首批集中供地取消对新房销售限价,引发了市场广泛关注。 日前,东莞挂牌上线了涵盖道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计8宗地块,出让总面积33.29万平方米,起拍总价达170.8...

东莞今年首批集中供地取消对新房销售限价,引发了市场广泛关注。

日前,东莞挂牌上线了涵盖道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计8宗地块,出让总面积33.29万平方米,起拍总价达170.83亿元,将于4月19日-20日集中竞价出让。

与去年集中供地相比,东莞此次虽然保留了土拍地块总限价,但取消了去年设置的新房销售限价。同时,东莞还取消了无偿配建安居房要求,对部分去年挂牌过的地块竞买保证金进行了下调。

其中,2022WR003长安地块重新挂牌后,取消了“首批最高房价毛坯不高于41998元/平方米”的规定;2022WR004塘厦地块重新挂牌后,取消了“首批最高房价毛坯不高于38220元/平方米”的规定;其他挂牌6宗地块,也都没有了销售限价约束。

值得一提的是,东莞去年先后四次升级了楼市调控。其中,8月2日发布的“莞八条”政策明确,将实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式。9月9日发布的《关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知》提及将严查买地资金,同一竞买人及同一集团成员企业,不得同时报名竞买同一宗宅地。随后土拍市场急速降温,出现多宗地块底价成交及流拍现象。

广州克而瑞首席分析师肖文晓介绍,东莞土拍市场2021年上半年经历了平均溢价率超过30%的高热状态之后,下半年土拍市场整体降温明显,不仅溢价率下滑,还陆续出现宅地流拍现象,最近半年的平均溢价率更是接近0。

肖文晓表示,由于新房销售趋缓,东莞商品住宅可售存量自去年三季度开始接连走高,截至今年2月末升至579万平方米,较去年同期增加了166万平方米,去化周期也从5.9个月升至17.4个月。

除土地市场,无论新房还是二手房,东莞楼市当前供需都处于低迷状态。

据合富大数据,受市场信心不足影响,今年2月东莞新房供应约1104套,同比减少约75%,环比减少约24%;当月新房网签仅585套,同比减少约89%,环比减少约67%。

另据贝壳研究院监测数据,东莞2月份在贝壳平台二手房交易量环比下降32%,同比下降60%。不仅是交易量,当地二手房的价格也在下跌:东莞2月份贝壳二手房价格指数环比下跌1.6%,同比下跌9.7%。

东莞市场发生的这种变化,被认为是今年首批集中供地取消新房销售限价的重要原因。“新房、土拍市场双双降温情况下,东莞本次适时调整、取消土拍限价也在情理之中。”肖文晓表示。

对于东莞今年首批集中供地取消新房销售限价,东莞一位资深业内人士认为,按东莞当前市场行情,降价都不好卖,再限价的意义已不大,此时取消新房销售限价,更多是为东莞首批集中供地吹点“暖风”。

就该措施的影响,合富研究院高级分析师李兴旺称,围绕着稳经济、因城施策,春节后越来越多城市调整楼市政策,东莞也不例外。“土拍条件放宽,将提高房企拍地积极性,但不同地块的表现,也会有差异。”

中指研究院广州分院研究主管陈雪强则指出,东莞此次土拍政策放松,可以看作是贯彻“因城施策”,落实中央“支持合理性住房需求释放”的指导意见,对东莞当前较为低迷的市场交易将起到提振作用。

“降低参拍保证金可以为房企现金流减负,另一方面,取消无偿配建及取消新房限价可提高房企的开发利润。土拍政策的改变也将调动房企参拍积极性,从土地端提高房企拿地信心,进而促进市场健康稳定发展。”陈雪强补充道。


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