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10月土地市场:京沪土拍降温,溢价率创新低

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截至10月27日,全国300城经营性土地总成交建筑面积达10533万平方米,环比9月全月下降17%,同比降幅更是高达58%;成交幅数共计1878幅,环同比分别下降了11%和56%;成交总价方面,本月土...

截至10月27日,全国300城经营性土地总成交建筑面积达10533万平方米,环比9月全月下降17%,同比降幅更是高达58%;成交幅数共计1878幅,环同比分别下降了11%和56%;成交总价方面,本月土地成交总金额降至3625亿元,环比上月大降36%,同比也下降了39%。成交单价方面,虽然本月有京、沪、杭、汉、长等5个重点城市集中拍地,较上月明显较少,使得一二线城市成交占比明显下滑,因此平均地价降至3442元/平方米,环比下降了23%,但同比涨幅高达46%。市场热度方面。房企“躺平”依然延续,溢价率延续上月的下滑趋势,环比减少1个百分点,降至3.2%,再度创下历史新低。各能级城市表现一致,溢价率环比均呈下降趋势,并且各能级城市溢价率均降至5%以下,尤其是二线城市,溢价率创下历史新低,仅有1.7%,热度在三个能级城市中也处于最低位。土地流拍方面,以重点监测的城市来看,土地流拍率依然盘踞高位,约为26%,其中半数流拍地块集中在上海杭州长沙西安武汉等一二线城市,并且这些地块多为含宅地块。从区位来看,这些撤牌地块多位于城市远郊区,行业调整周期下楼市也率先转冷,项目入市去化也将成为难题。更深层次的原因是,房地产行业资金监管仍趋严,加之当前市场下行,大多数房企观望情绪浓厚,拿地积极性下滑,尤其是民企直接“躺平”,亦造成这些城市二轮土拍大幅降温,多宗地遭遇撤牌或流拍。数据显示,

截止10月27日,一线城市成交总量达628万平方米,环比下降7%;由于本月成交主力为京沪,地价相对上月成交主力广州较高,因此成交金额较上月上涨10%至1171亿元;平均地价也在上月上涨的基础上再度上涨19%至18649元/平方米。聚焦到城市来看,北京上海均于本月开启了二轮集中土拍,但热度均较首轮出现明显降温。其中北京计划出让43宗地,最终仅成交17宗,其余地块均延期至下一轮集中出让,共收金513亿元;上海二轮集中土拍计划出让27宗商品宅地,但也有7宗地紧急撤牌,余下20宗也多以底价成交为主,土拍热度较首轮有所降温;广、深在本月无土地出让。

截至10月27日,二线城市成交量仅为2126万平方米,较上月腰斩,同比亦有超六成的降幅;成交金额也随之降至1118亿元,同环比降幅均在四成以上;由于成交主力为武汉长沙西安等地价水平相对低的城市,平均价格也因此降至5257元/平方米,环比下降15%。具体到城市来看,本月共有3个重点二线城市进行了集中土拍,分别是杭州武汉长沙;从土拍热度来看,这些城市的第二轮集中土拍热度均遭遇了滑铁卢,撤牌与底价成交成为主流,尤其是长沙,原计划出让的29宗地中仅有10宗顺利成交,且均为底价出让,溢价率直接降至冰点。在重点一二线城市二轮集中土拍高峰期过后,三四线城市的土地供应有所提升,本月成交体量也较上月环比上涨,但同比去年来看仍有较大的降幅;价格方面,由于成交主力为盐城泰州柳州等地价较低的城市,本月三四线城市平均地价较上月下降了26%,降至1718元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中,盐城的成交量最大,总成交量达148万平方米。值得关注的是,重点三四线城市的流拍现象也较此前有所加剧,东莞温州台州、义乌等热点城市也均出现了无人竞拍而流拍的地块,而在此之前,这些城市的地块多以最高限价成交,土拍热度降温十分明显。从供应来看,无锡常州南通徐州扬州等城市也将在下月开展新一轮集中拍地,预计三四线城市的成交量在下月将会继续回升。(克而瑞)


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