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土地成交规模持续低位,五城发布二轮集中供地公告

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7月26日-8月1日,由于近期仍处于重点城市土地断供期,本周重点监测城市土地成交量仍然维持低位运行,市场热度也受优质土地占比降低影响进一步下滑。 不过,本周有5个重点城市发布了第二轮集中出让土地...

7月26日-8月1日,由于近期仍处于重点城市土地断供期,本周重点监测城市土地成交量仍然维持低位运行,市场热度也受优质土地占比降低影响进一步下滑。

不过,本周有5个重点城市发布了第二轮集中出让土地公告,供应量较前几周显著上涨,下月重点城市供地荒的现象有望得到纾解。

土地政策

中央再提加快发展租赁住房

宁波试行土地出让预申请制度

7月30日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议强调,要坚持房住不炒,落实三稳目标,同时要加快发展租赁住房,完善落实用地、税收等支持政策。此外,7月29日,宁波发布通知称,市区出让国有建设用地可试行预申请制度。据公告,预申请制度下开发商仅需缴纳不超过5000万元的预申请保证金即可锁定参拍资格,这意味着宁波土拍的保证金门槛有所降低。

土地供应

五城集中供地

拉动供应规模大幅上涨

供应方面。受集中供地重点城市二轮推地潮开启影响,本周重点监测城市土地供应规模较上周大幅走高,总供应建筑面积超过3000万平方米。具体来看,本周有苏州杭州济南青岛沈阳五个城市发布第二轮集中出让地块公告,总供应建面均在200万平方米以上,其中济南和青岛的供地量仍在高位,均超过了650万平方米。其余城市中,温州太原的供地量也相对较高,本周均有多宗宅地推出。

土地成交

成交规模低位运行

平均地价进一步走低

成交方面。由于当前仍处于重点城市集中拍地断档期,重点监测城市的土地市场成交量价持续低位运行。具体来看,重点监测城市总成交建筑面积为591万平方米,较上周小幅上涨,但仍处于较低水平;成交金额更是由于优质用地成交占比降低而回落至189亿;在此影响下,平均地价亦较上周出现进一步下行,成交楼板价仅为3195元/平方米,同环比均呈下降趋势。

分能级城市来看。一线城市仅上海有3宗商办用地出让,均位于自贸片区,最终均以底价成交。二线城市中无一城市的成交规模超过50万平方米,成交量均偏低;其中成交量最大的城市是合肥,共成交49万平方米,涉及4宗住宅用地,分别位于肥西、长丰和巢湖,均以高溢价成交,最终由金辉、光明置业、碧桂园及北京城房分食。重点监测的三四线城市中,温州的成交量居首,共成交了124万平方米,包括2宗涉宅地和1宗大型商业地块,其余城市成交地块幅数多在3宗以下,成交量也在低位。

市场热度

溢价率降、流拍率涨,

地市热度进一步降温

成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率为12%,较上周进一步下滑。溢价率的连续走低主要由于近期出让地块质量较为一般有关,如一二线城市成交地块多为商办用地,三四线城市供地质量也较此前明显下滑,本周平均溢价率仅为8%。

受入市成交优质地块占比降低影响,重点监测城市流拍土地幅数在本周也有所增加,导致重点监测城市本周土地流拍率较上周大幅走高。从流拍地块所在城市来看,非热点三四线仍为流拍主力,江门、河源等城市均有多宗地块遭遇流拍。

周度TOP5

优质地块成交占比降低

本周入榜地块多为低溢价成交

由于本周仍处于重点城市土地断供期,热点三线入市优质地块比例也有所降低,因此本周成交地块中高溢价成交比例较上周有所下降。以总价榜入榜地块来看,仅合肥肥西两宗宅地以30%的溢价率成交,其余地块均为底价出让,整体市场热度较上周有所降温。

单价榜单方面,本周成交单价最高的地块位于东莞望牛墩板块,由于地块周边配套较为缺乏且需配建10%安居房,因此最终底价成交,由保利发展成功竞得,成交楼板价为10080元/平方米。余下4宗地分别来自桐庐、合肥和长沙,其中长沙入榜地块为商办用地,最终也是底价成交,桐庐和合肥入榜地块均为最高限价成交,土地竞争相对激烈。

重点地块点评

东莞望牛墩镇楼面地价再被刷新

为了控制地市热度,东莞近期土地出让节奏明显加快,连续多周均有住宅用地出让,本周也不例外。本周出让地块为望牛墩镇一宗商住用地,起拍价达14亿元,实际起拍楼板价已创望牛墩镇板块新高。不过,由于地块周边配套还有待完善,参拍房企较少,最终由保利发展以底价竞得,成交楼板价为10080元/平方米,实际楼板价达11589元/平方米。

据地理位置来看,宗地位于望牛墩板块边缘板块,周边配套较为缺乏。交通方面,该地块靠近沈海高速,自驾可快速通至广深等周边区域,同时地块距离穗深城轨望牛墩站约2.5公里,通过望牛墩站2站亦到达广州。商业方面,地块周边仅可依赖周边社区的底商,缺少大型商业中心。教育资源亦有待完善,项目周边2公里内暂无公立教育配套。周边楼市方面,由于望牛墩镇近几年出让地块较少,因此项目周边新房供应较为缺乏,未来建成入市竞争压力较少;同时,地块尽管刷新了所在板块的地价新高,但仍明显低于当前周边项目成交均价,盈利空间也较为充裕。(克而瑞)


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