新华财经北京6月1日电（翟卓 吴燕婷）在“房住不炒”的大背景下，2021年楼市掀起了新一轮调控收紧。近期，广州、深圳、杭州等地银行相继上调房贷利率，重点城市普遍开启“加息潮”。同时，房地产企业的融资环境也在不断收紧，银保监会最新数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低。上周还有媒体报道称，监管叫停了基金子公司地产类供应链产品备案，房地产供应链非标融资监管加强。
分析认为，在房地产调控政策基调偏紧的情况下，未来房贷利率可能还会有所上涨。而房地产企业资金链也将面临进一步收紧压力，房企融资的全渠道监管时代或正在到来。
热点城市房贷利率小幅上涨或成趋势
融360大数据研究院近日公布的对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年5月，全国首套房贷款平均利率为5.33%，二套房贷款平均利率为5.61%，环比均上涨2BP；这也是自2月份以来，房贷利率连续第4个月回升。
以深圳为例，自中国建设银行深圳市分行5月初上调房贷利率后，深圳多家银行相继跟进。目前工、农、中、建、交五大行深圳分行均已调整房贷利率，首套房贷利率上调15BP至5.1%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35BP至5.6%（LPR+95BP）。而据媒体报道，股份行中招商、民生、中信深圳分行也已上调。深圳成为继广州之后，第二个房贷全面涨价的一线城市。
究其原因，业内人士表示，热点城市房贷利率低位回调，贷款集中度管理下银行自发压减房贷，以及宽松的货币政策退出后利率回升或都是“加息朝”背后的重要推手。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前热点城市房贷利率低于全国。由于前期银行普遍追逐热点城市的房贷份额，导致深圳、上海、广州等地房贷利率较低，此次适当上调是回归正常利率水平。例如，深圳银行业集体上调房贷利率后，利率水平仍低于全国平均水平。
而且不光深圳如此，“5月份一线城市中广深房贷利率上涨，北上持平，但是相比全国水平仍然有价格优势。”李宇嘉说。
远东资信研究部申学峰还补充道，房贷利率小幅上行或还受另两方面因素影响：一是今年房地产贷款集中度管理制度开始实施，各银行有压减房地产贷款的动力，部分银行通过上调房贷利率减少房贷需求；二是去年疫情期间施行的边际非常宽松货币政策开始逐步退出，货币政策向常态恢复后利率会略有上升。
那么房贷利率后续走势将会如何，又是否会有更多城市加入“涨价”阵营？招联金融首席研究员董希淼表示，下一步，在房价上涨较快的热点城市，或房贷利率相对较低的地区，房贷利率小幅上涨可能会成为趋势。
李宇嘉也指出，随着实体经济回升、大宗商品价格上涨以及部门城市房价明显反弹，当前对楼市的定向加息通道已经打开。热点城市房贷利率进入反弹周期，而主要的影响因素则为房价上涨情况、银行的房地产贷款集中度情况以及信贷资源的分配调整等。
房地产供应链融资进入监管视野
近日有消息称，中国证券投资基金业协会暂停基金子公司备案房地产供应链类产品。“此举或为非标监管领域的‘政策补丁’，此前该类产品不被列为房地产融资而不违反中基协备案管理规定。”安信证券分析师池光胜说，由于目前供应链ABS和ABN的监管仍相对稳定，对行业大部分公司的影响相对有限。
但池光胜也提醒道，当前监管对房地产融资的规范一直在持续，如果未来监管进一步推进，需对非标融资较多的房企保持关注，其再融资稳定性可能受影响；另外，对于银行理财和保险等机构而言，非标监管趋严或会进一步加大机构欠配压力。
具体来看，当前房地产供应链融资分为标准化和非标准化两类。前者主要指在交易所发行的ABS（资产支持证券）和在银行间市场发行的ABN（资产支持票据）。而后者主要包括信托计划、资管计划、地方金交所债权融资计划等，由信托机构、券商资管\基金子、证券公司等发起。当前房地产供应链融资以标准化的ABS、ABN为主流，非标占比相对不高。
以“处于风口”的基金子公司发起的私募资管计划为例，其主要表现形式为，基金子作为管理人设立单一或集合资产管理计划，受让保理公司归集的建筑公司对房企的应收债权，房企通过与基金子签订担保、差额补足、流动性支持等协议将自身信用嵌入产品。
近几年来，房地产供应链融资发展较快，业内人士认为，其背后主要有两方面原因。一是房地产融资收紧与政策支持小微企业融资、鼓励供应链并行。二是对房企而言，参与供应链融资有诸多好处，如可延长付款账期；隐藏有息负债，美化报表；以及节约土地增值税等成本。
值得注意的是，在房地产供应链融资方面，除“非标”侧外，“标品”侧也出现收紧苗头。5月25日，上交所债券项目信息平台一次性披露26只ABS产品的审核状态“终止”，合计拟发行金额超过1500亿元，规模创今年以来新高。
其中，除原始权益人（发行人）为蚂蚁集团“花呗”“借呗”运营主体公司的两款合计拟发行180亿元的ABS，更多的是各类房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等涉房企业，以及作为SVP存在的信托公司等。业内人士称，房企融资的全监管时代或正在到来。
据安信证券统计，截至5月22日，当前房地产供应链ABS和ABN存量共有2020.7亿元，二者占比分别为83.1%及16.9%。
房企融资各渠道规模整体回落
而除上述领域外，在“三道红线”、贷款集中度管理，严控房地产信托规模等政策共同作用下，房地产行业降杠杆进程有序推进，各融资渠道融资规模逐渐收缩。
具体来看，在信贷方面，银保监会6月1日发布的数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速；房地产贷款集中度持续下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已经连续7个月下降；银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降，相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。
银保监会统信部副主任刘忠瑞1日在银保监会新闻发布会上表示，去年12月，人民银行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。从目前执行的情况来看，政策实施的效果初步显现。“但在执行过程中也发现一些新问题。一些地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额，房地产贷款增速较快，房地产贷款集中度有所上升。”
刘忠瑞强调，银保监会高度重视这一问题，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位的，将进一步采取更加严厉的监管措施。
信托方面，据信托业协会最新发布的数据，截至2021年1季度末，投向房地产的资金信托余额为2.17万亿元，同比下降15.75%；房地产信托占比为13.60%，同比下降0.97个百分点，环比下降0.37个百分点，已降至资金信托投向的第4位。
用益信托网发布的数据显示，4月房地产类信托募集资金413.28亿元，环比减少2.67%，与去年同期相比下滑14.38%；产品平均预期收益率为7.17%，环比减少0.12个百分点。
业内人士表示，在信托行业监管趋严、通道业务压降的背景下，去年下半年以来房地产信托规模总体呈下降趋势。而在“三道红线”融资新规下，房企负债规模会逐步压减，整体信用风险预计会有所降低，相应地房地产信托收益率可能还会有所下降。
债券方面，据远东资信统计，4月份，房地产行业共发行债券796.72亿元，偿还债券617.09亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为179.63亿元。有1只债券发生违约，逾期本息21.70亿元。
这也是自去年8月份“三道红线”颁布以来，房地产行业债券月度净融资额首次转为正值。但展望后续，申学峰认为，在房地产行业降负债的压力下，预计未来房地产企业通过债券市场的净融资额仍会下降，房地产债券的存量规模可能还会被压减。
总体来看，“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”，银保监会副主席梁涛1日在银保监会新闻发布会上说，下一步，银保监会将继续保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，避免房价大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。同时，保持对违规业务的高压态势，防范化解好房地产业务风险，防止乱象回潮。继续支持好住房租赁市场发展，提供更有针对性的金融产品和服务。加强与相关部门的工作协同，形成促进房地产市场平稳健康发展的合力，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。
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