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上海写字楼被抑制需求逐步释放 金融业、制造业引领行业回暖

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新华财经上海11月24日电(记者 杨有宗)近期,上海写字楼市场持续复苏,租赁市场活跃度有所恢复,随着延迟入市项目近期逐渐释放,新增供应使空置率有所上涨。但大宗交易市场持续回暖,外资买家加码重返上海。金...

新华财经上海11月24日电(记者 杨有宗)近期,上海写字楼市场持续复苏,租赁市场活跃度有所恢复,随着延迟入市项目近期逐渐释放,新增供应使空置率有所上涨。但大宗交易市场持续回暖,外资买家加码重返上海。金融业、制造业和服务业成为引领上海甲级写字楼复苏的三大动力源。业内分析指出,随着《关于支持浦东新区高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区的意见》等出台,上海将持续深化改革,建设国际一流的营商环境,相关商业地产市场也将迎来新的发展机遇。

经济复苏引领写字楼需求提振

前三季度,上海全市固定资产投资总额比去年同期增长10.3%,增速比上半年提高3.6个百分点。前三季度,上海全市制造业投资比去年同期增长18.7%。六个重点工业行业投资增长31.2%。其中,电子信息产品制造业投资增长74.1%,生物医药制造业投资增长15.2%,汽车制造业投资增长13.4%。

世邦魏理仕最新发布的《中国重点城市写字楼租户普查报告2020上海》显示:截至今年第三季度末,金融业、制造业和服务业是上海甲级写字楼的三大需求来源,全市外资企业租赁需求较前次2018年度调研结果有所上升。

中指研究院数据显示,三季度,上海市场共录得14笔大宗交易,其中写字楼物业类型有5笔,工业物业类型有5笔,商业4笔。其中,国海证券以13.8亿元收购绿地外滩中心C1栋,成交面积达15209平方米;澜起科技以5.46亿元收购漕宝路181号的写字楼项目,成交面积达15166.9平方米;嘉会医疗以5.8亿元收购漕河泾泰科电子厂房。从投资者类型来看,本季度共有7笔外资买家,随着三季度疫情消散,外资买家审时度势,将目光重新聚焦上海市场。

世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕说,此次调查通过分析上海153个甲级写字楼项目内超过6,125家(约841万平方米办公面积)入驻企业。

在制造业细分领域,调查发现消费品制造业(12.4%)、医药与生命科学(4%)、工业品制造业(3.3%)与3C电子产品(2.9%)等需求均有显著增长,显示了在加快推进以科技进步和创新驱动的产业升级背景下,上海制造业向高端方向发展。随着上海写字楼版图迅速扩展,承租能力较强且对办公环境有一定要求的高端制造业纷纷落址新兴商务区。

在TMT行业中,网络媒体、互联网及手机平台以及通讯产业的累计租赁面积均较前次统计有明显成长,反映出在经济转型驱动下的行业创新增长会带来一系列的新增需求。

租户类型方面,此次调查样本内的外资企业租赁面积占比为49%,较2018年上升3个百分点。从中外资企业分布来看,核心商务区较受外资青睐。南京西路、人民广场、淮海中路等板块外资企业集中度相对较高;而内资企业则更多遍布于徐汇滨江、北外滩、五角场、大虹桥等板块。

面对新时代大环境的变化,企业纷纷通过转型寻求未来发展的新方向。2020年,上海全市超级租户(10,000平方米及以上)企业达到113家,较2018年增加40家。内资超级租户占比在近五年的调查中逐步上升,于2020年达到43%,较2018年提升3个百分点,并较2015年大幅提升18个百分点。

需求回暖租金下跌远期前景看好

尽快疫情后需求快速恢复,但加写字楼租金水平仍处于下跌通道。莱坊发布的相关报告显示,第三季度,上海核心商务区平均租金环比下跌1.4%至每天每平方米人民币10.9元,其中小陆家嘴租金环比跌幅2.0%至每天每平方米人民币11.5元。新兴商务区平均租金继续回落至每天每平方米人民币6.9元,环比跌幅达到2.3%。

莱坊上海办公楼服务部主管李章南分析说,“业主方继续通过调低报价、给予定制化装修和装免补贴来吸引具有潜在租赁需求的企业,以应对原有租户搬离带来的空置面积增加。同时,近几年新兴商务区供应量的快速增加以及持续疲弱的租赁需求都是造成近期市场租金回落的重要原因。”

分析指出,受新冠疫情和经济不确定性的影响,商业地产的租金有所下跌。这是商业地产市场随经济周期波动的正常现象。

尽管市场短期内仍有不确定性因素,但多数机构从更长周期看好上海写字楼市场。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越说:“上海在过去一段时间内相继推出营商环境3.0版改革方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措,激发外资企业需求。同时,在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下,我们预计上海将吸引更多的中资龙头企业落户,共同推动上海写字楼市场新一轮增长。”

以浦东新区为例,今年前三季度,尽管受到年初新冠肺炎疫情的影响,浦东优质商务园区的租赁活动仍然活跃,前三季度累计净吸纳量接近8万平方米。其中,张江板块将全力打造成代表上海“卓越全球城市”水准、富有科创和生态特色的城市副中心。“金桥5G产业生态园”将进一步发挥产业集聚优势和先发优势,建设成为国际一流的商务园区。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文说,随着金融的开放提速,中国签署RCEP加快实施自由贸易区战略,以及科技赋能下的产业升级,上海浦东将迎来新的发展机遇。

“我们预计今年中国是全球唯一能实现经济增长的主要经济体,2021年中国GDP增速将达到8%以上,然后恢复到常态化的增长。基于此,我们认为商业地产的复苏趋势也是可持续的。”世邦魏理仕中国区总裁李凌说。


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