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存量房贷利率换“锚”在即 转换定价并非松绑楼市调控

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近期,接连有两城市公积金购房政策适度调整。综合最新一期市场报价利率(LPR)继续下调情况来看,存量房贷利率换“锚”在即,激起楼市涟漪。 受访人士表示,存量房贷利率换&ld...

近期,接连有两城市公积金购房政策适度调整。综合最新一期市场报价利率(LPR)继续下调情况来看,存量房贷利率换“锚”在即,激起楼市涟漪。

受访人士表示,存量房贷利率换“锚”,是定价逻辑改变了,尽管LPR继续下调,也并不意味着利率就此降低,更谈不上楼市调控有所放松。

两地降低公积金贷款门槛

驻马店市提出降低公积金首付比例政策,该市日前发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》提出,一是调整住房公积金贷款额度,将最高贷款额度由45万元提高到50万元。二是将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%,二套房贷款首付比例仍执行30%不变。该意见提出,将推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。

南宁市住房公积金管理部门也出台相关政策,其中一条为“购买二套房可使用公积金”,降低了二套房公积金贷款门槛。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,这些调整代表当前二三线城市的房地产相关政策思路。出发点是为减轻新冠肺炎疫情对房地产市场造成的影响。预计后续各地在公积金贷款方面政策会有所跟进,包括降低首付比例、扩大公积金贷款受众面、提高公积金贷款额度等。

此前,无锡、上海、西安等多个城市针对因疫情受到影响的房地产企业和土地市场,调整相关政策,引导相关企业恢复生产经营,稳定楼市。

与之相伴的消息是,市场传出浙商银行在不限购城市下调首套房首付比例、工商银行下调二套房首付比例。

不过,记者查阅央行等有关个人房贷利率政策(LPR定价机制改革前)可知,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

由此可见,这一政策为商业银行预留了空间,最低可实施首付比例20%。但总的基调并无改变。银河证券最新报告认为,各地仍将坚持“房住不炒”和稳房价、稳地价、稳预期的总基调,但是各自的调控会“因城施策”。

换“锚”是换定价逻辑不代表房贷便宜

上述两地购房政策调整,恰好是在最新一期LPR下调后、存量房贷利率换“锚”前夕。就利率角度而言,这只是定价逻辑变,并不意味着利率就此降低,更不代表为楼市松绑。

央行实施LPR机制定价改革后,对新发放商业性个人住房贷款利率也进行调整。新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,而非是过去的基准利率定价。

而在存量房贷方面,根据央行要求,于2020年3月1日至8月31日之间任意时点,可根据去年12月LPR定价基准加点进行转换。转换有两种方式,一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款;二是转换为固定利率贷款。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,无论是何种转换方式,转换后的房贷利率应不低于原有利率,除非采用第一种方式后LPR下降。“LPR下行并不必然导致房贷利率下降。商业银行发放个人住房贷款,不同银行会综合业务定位、客户资质、资金成本等因素,在LPR基础上进行加点。”


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