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李宇嘉:“周末式”降准再现 楼市无需太悲观

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1. 从开会到降准,48小时 说来就来!“周末式”降准再次出现。动作出奇的快,从9月4日晚,国务院常务会议释放全面降准信号,到央行降准,不到48小时。也不奇怪,一周之内,...

1. 从开会到降准,48小时

说来就来!“周末式”降准再次出现。动作出奇的快,从9月4日晚,国务院常务会议释放全面降准信号,到央行降准,不到48小时。也不奇怪,一周之内,高层会议接二连三,9月4日国务院常务会议,提出“及时运用普遍降准工具”。而此前此后,金融稳定委连续2次部署。

首先是8月31日,国务院金融稳定委员会开会,相比之前有大变化,一是明确要加大逆周期调节力度,二是下大力气疏通货币政策传导,三是不再强调防范化解风险;四是银行要全面加大实体扶持。也就是说,在“稳增长”和“防风险”的拿捏上,天枰转向“稳增长”。

紧接着,9月5日,国务院金融稳定委员会再次开会,内容与8月31日会议、9月4日国务院常务会议,完全一致,但语气更加坚定:金融机构要克服顺周期思维,与实体经济同舟共济,对资金紧张但前景好的企业,积极予以信贷支持。随机,9000亿的降准到来了。

2. 经济和楼市都在下行

“加大逆周期调节力度”,这是近期高频词汇。政策思路也很清晰,经济下行、银行惜贷,通缩与经济下行循环。确实,经济下滑超预期。最新出炉的8月官方制造业PMI为49.5%,连续4个月位于枯荣线下方,不及预期。外部环境收紧的影响显现,瑞银估计,美国对超过5200亿美元中国出口额外加征5%的关税,估算在未来12个月额外拖累中国GDP增长30个基点。

不以房地产刺激经济,调控转向融资端,信托、债券、开发贷全面受控,楼市下行或将超预期。目前,开发商全面缩减拿地,7月份拿地面积和金额同比下滑30%,开发投资已连续3个月放缓。今年前7个月,棚改开工207万套(完成全年目标72%),比上年同期的407万套减少近50%。

3. 先建防火墙,后降准

不大水漫溉,不以地产刺激经济,这是不能踩的红线。全面降准之前,防火墙已建好了。LPR取代基准利率,让央行货币市场操作(MLF)与LPR挂钩。同时,建立“新两轨”,一轨是一年期LPR,它将随着MLF利率下降而下降,这是给实体融资的;另一轨是“5年期LPR”,这是给地产融资的,二套房贷将至少在LPR上加60点,热点城市(如苏州)或加200个点。

国务院会议同一天,官媒人民日报也发了篇文章,题目叫,“多地房贷利率调整”!清一色的上调利率:杭州首套房、二套房利率分别上浮10%、15%;苏州首套房、二套房分别上浮25%、30%;温州首套二套一起上调,房贷利率接近3年新高;南昌首套房上浮20%,二套上浮25%。信号很明显,降准即将来临,“两轨”已将资金归类,别指望楼市会很大受益。

LPR推出,目的是降低实体经济的融资成本。8月20日,新LPR报价出炉,1年期为4.25%,低于原先利率;9月20日,最新LPR报价又将出炉,预计还会随着降准和MLF利率下行而下调。作为先行示范区,自9月5日起,深圳房贷已开始部分挂钩LPR报价。招行深圳地区首套房利率为5.15%,二套房利率为5.45%,分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。

4. 实体“双降”,但开发商资金面紧了

形势明了,实体“双降”(降准、降息)、楼市“双紧”(收紧融资、加息)。近期,房地产融资收紧超出预期。信托、债券等4月份就收紧了。现在,开发贷、按揭贷,一起“规模管制”,不超新增贷款的40%。开发贷不能超过3月余额,要从目前的11.04万亿压缩到10.85万亿。

所以,开发商资金命脉,悬于一线,只能寄托于销售了。2018年,销售回款(预付款+按揭贷款)占比第一次过了50%。今年融资收紧从6月份开始,上半年相对宽松。1-7月份,这一比例为49.3%。但7月份,销售回款已经占到资金来源的53.3%,创下历史新高了。

5. 对房企来说,销售=融资

对房企来说,销售=融资。所以,我为什么觉得“金九银十”会有看点,就是因为开发商已读懂大势,抓紧一切机会卖房。“金九银十”是营销战,战火已提前燃烧。恒大抢跑,全国532楼盘闪购7.8折;广州番禺某新房项目直降7000元,没什么比现金流重要了,割点肉也行。

也就不奇怪,为何有房企强迫员工卖房。从普通员工到总监、总经理,到总裁,都有卖房指标,与奖金挂钩,不完成者甚至要被裁员。前期拿地激进、拿高价地,杠杆加的多的企业,都要受到处罚。考验“房住不炒”算不算数,首先要处罚这些企业,他们将在金九银十割肉卖房。

6. 降准和楼市的关系,理性看待

对于央行降准,正如业内一致所认为的,不是针对房地产的,而是给民企、小微、基建等。但是,不可否认,也有稳定地产的意图。别忘了,9月4日部署这次降准的国务院常务会议,主题就是“加大力度做好‘六稳’工作”,而“稳房价、稳地价、稳预期”也是内容之一。

1-7月份,土地出让面积和金额,下降30%,棚改开工下降50%;金九银十提前,珠三角很多新盘,纷纷启动降价。楼市前端投资、后端销售,都有下滑趋势,这与“稳字当头”的大局不符。因此,降准释放低成本资金,所谓“大河涨水小河满”,资金面利好楼市稳定。

随着MLF下降和降准,预计首套房利率有望止涨,助推情绪稳定。同时,去年以来都市圈规划利好一波接一波(示范区、自贸区等),核心区域和大城市楼市将保持向上态势,楼市底部是清晰的。未来,政策会保持房价一定涨幅,让需求在高位,但幅度非常有限,投资需求则索然无味。


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