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于小雨:2018年中国房地产市场总结与2019年展望

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2018年12月13日,2019“中国建筑行业大宗材料采供模式创新高峰论坛”暨“百年建筑网年会”在上海宝隆宾馆隆重召开。大会上,亿翰智库研究总监于小雨作了题为《2018年中国房地产市场总结与2019年展望》的主题演讲。

亿翰智库研究总监 于小雨

于小雨首先指出经济增长不断寻底,地产调控预计见顶。认为中国经济增长放缓是政策调整的根本原因,各种政策调整的方式需视行业自身特点而定;在经济下行压力加大的情况下,投资成为稳定经济的主要因素,房地产作为国民经济的重要组成部分,将为拉动投资,稳定经济发挥中流砥柱作用。

接着指出城市分化日益加深,刚需刚改主导行情。认为下行的市场周期内,刚需刚改需求的状态将决定市场的走向,一线、核心二线及核心三四线城市的需求持续性不足,未来市场走势将主要由普通二三四线城市走势决定;普通二线及三四线城市的新房成交面积和金额占有绝对比重,并保持上行态势;基于对不同能级城市房地产市场的走势研判,于小雨预计2018年全国商品住宅成交量将创新高,2019年商品住宅成交量将较2018年收缩5%-10%;新开工总量与销售情况及房企对未来的销售预期密切相关,预计2019年商品住宅新开工总量将较2018年下滑10%-15%;基于对新房市场的预判以及投资指标的相关假设,预计2019年商品住宅投资额增幅在2%- 5%之间。

最后,于小雨指出2019战略年再延续,投融销统筹赢市场。认为2019年将是房企的战略年,房企应做好产品(销售)、投资、融资之间的统筹管理。销售端方面,行业集中度再提升,典型房企年度销售目标已经完成,房企为快速回笼资金,下半年推盘力度明显加大,且在普通二线城市的推盘量占比最高,在普通二线城市及普通三四线城市货量充足的企业将有逆势发展机遇;产品端方面,市场下行的周期内,刚需主导的城市将有发展机会,刚需型产品主导的企业也将从中受益;投资端方面,土地成交溢价率全线走低和流拍潮的集中来临等表明土地市场回归理性,土地价格见底,当前及2019年一二季度或将是资金实力较佳的房企补库存的较优时间点,一二线城市房地产市场整体处于政策严厉调控下,多数企业策略性加大三四线城市的投资力度,于小雨建议坚持战略性布局一二线城市,并辅以潜力三四线城市的投资策略;资金端方面,三季度开始,部分企业融资成本下行,预计2019年融资端将继续保持边际放松,去杠杆节奏和力度或将有调整,但趋势难有根本性转向,房企应积极把握结构性窗口期,并适时开拓新的融资渠道。

会议现场

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